Ekspropriasjon

Advokatfirmaet Salomon Johansen AS bistår i alle typer ekspropriasjonssaker over hele landet, bl.a. i forbindelse med bygging av vei, reguleringsarbeid etter plan- og bygningsloven og ekspropriasjon til andre formål. Vi bistår på alle stadier av saken, herunder forhandlinger om minnelige ordninger, kontraktsinngåelse og overdragelse. Videre bistår vi som prosessfullmektig i ekspropriasjonssaker som går videre til domstolene.

Ved ekspropriasjon av eiendoms- eller bruksrett har eier krav på full erstatning for eiendommens verdi. Det vil i utgangspunktet si at eieren får erstattet eiendommens markedsverdi. Likevel blir eiendommens bruksverdi erstattet dersom denne er høyere enn markedsverdien, og i noen tilfeller kan eieren ha krav på eiendommens gjenanskaffelsesverdi. Eieren vil som regel også ha krav på å få dekket utgifter til juridisk bistand.

1. Hva ekspropriasjon er

“Ekspropriasjon” vil si at eieren tvinges til å oppgi eierskapet sitt til eiendommen, mot å få erstattet eiendommens verdi. Ekspropriasjonen kan gjelde hele eller deler av eiendommen, og det kan eksproprieres til mange forskjellige formål

Eksempelvis kan en bolig måtte eksproprieres i forbindelse med bygging av en vei, eller et jordbruk i forbindelse med bygging av en ny jernbane. Bruksrett til en vei kan eksproprieres i sammenheng med at det skal bygges ny skole. Vassdrag kan eksproprieres, og areal til legging av rør kan eksproprieres uten at det nødvendigvis påvirker arealet over bakken.

Ekspropriasjon skiller seg fra en salgsavtale ved at ekspropriasjonen gjennomføres ved tvang. Den skiller seg også fra konfiskering ved at ekspropriasjonen gir eieren rett til erstatning.

  • 1.1 Grunnen til at det eksproprieres

    Ekspropriasjon skjer til fordel for utviklingen av samfunnet, og dermed kan det eksproprieres til en rekke formål. De konkrete formålene det kan eksproprieres til finnes spredt rundt i lovverket, men vanlige formål er bygging av vei, jernbane, fortau, skoler, sykehus, vannledninger, elektrisitetsnett, mv.

  • 1.2 Hvem som kan ekspropriere

    Både staten og kommunene kan ekspropriere. Det vil i noen tilfeller også være mulig for private aktører å ekspropriere. Det kan også være muligheter for privatpersoner å søke kommunen om de kan ekspropriere. Private eiendomsutviklere vil fra tid til annen kunne dra nytte av denne muligheten.

2. Hvilke rettigheter eieren har

Eieren har en rekke rettigheter ved ekspropriasjon, og blant de viktigste er retten til å få dekket de nødvendige advokatutgiftene eieren har i sammenheng med ekspropriasjonsvedtaket, og rett til full erstatning for eiendommens verdi.

Andre rettigheter er for eksempel rett til innsyn i saksdokumenter, rett til å fremlegge sitt syn på saken, og rett til å skattefritt reinvestere ekspropriasjonssummen innen en viss tid.

Eiendommens verdi fastsettes ved bruk av én eller flere beregningsmetoder. De forskjellige beregningsmetodene er eiendommens markedsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi.

  • 2.1 Retten til å få dekket utgifter til advokat

    Eieren har rett til å få dekket de nødvendige utgifter han har i sammenheng med ekspropriasjonssaken. Dette inkluderer dekning av utgifter til advokat, og av utgifter til teknisk bistand, som for eksempel takst- eller tillitsmann. Dersom det er grunneieres bolig som eksproprieres kan også andre utgifter dekkes, som utgifter til megler og annen rådgivning i sammenheng med erverv av ny bolig.

    Retten til dekning av nødvendige utgifter gjelder fra tidspunktet eieren mottar varselbrev om ekspropriasjonen.

    Etter loven plikter eksproprianten kun å dekke utgifter til advokat i sammenheng med selve saken. Likevel skjer det ofte at partene blir enige om erstatningssummen, og at dekning av advokatutgiftene skal inngå i denne summen. Dette fordi eksproprianten ved å komme til enighet med eieren unngår å bruke tid og ressurser på en skjønnssak. Det ligger i retningslinjene til flere av de største ekspropriantene at også advokatutgifter under forhandlingsomgangen skal dekkes.

    Dersom andre like eiendommer blir ekspropriert i området, kan retten sette som et vilkår at eierne benytter den samme advokaten for å dekke advokatutgiftene.

  • 2.2 Rett til full erstatning

    Eieren har en grunnlovsfestet rett til ”full erstatning” for eiendommens verdi ved ekspropriasjon. I utgangspunktet skal erstatningen svare til eiendommens verdi ved et frivillig salg i det åpne markedet, men det kan også være at eiendommens bruksverdi blir utslagsgivende. Unntaksvis kan eiere få erstatning tilsvarende det beløpet det koster å kjøpe en tilsvarende eiendom.

    2.2.1 Markeds- eller salgsverdien

    Hvilken pris eieren klarer å sannsynliggjøre at han ville fått dersom eiendommen ble solgt frivillig på det åpne markedet blir ofte avgjørende for erstatningen.

    Kun det økonomiske tapet dekkes. Dermed vil erstatningen ikke ta eierens følelsesmessige tilknytning til eiendommen i betraktning ved utmålingen.

    Dersom markedsverdien skal være utslagsgivende for eiendommens verdi, forutsettes det at eiendommen har en verdi i det åpne marked. Dersom eiendommen ikke kan omsettes fritt, eller det ikke finnes noen interesse for eiendommen i markedet, må verdien fastsettes ut ifra eiendommens bruksverdi.

    Ved fastsettelsen av verdien blir eiendomstypen en sentral faktor. En boligeiendom vil for eksempel ha en annen verdi enn en nærings-, jordbruks-, eller fritidseiendom.

    Andre forhold ved eiendommen som kan påvirke erstatningssummen er bl.a. eiendommens beliggenhet, beskaffenhet og utnyttelsesmuligheter. Er eiendommen utsatt for mye sol, eller har god utsikt vil verdien kunne øke. Det samme gjelder om det er kort vei fra eiendommen til offentlig transport. Eiendommens generelle geografiske plassering vil også virke inn på prisen, slik at en eiendom i en by vil prises annerledes enn en eiendom på fjellet.

    Markedsverdien representerer den minimumsverdien eieren har krav på. Det finnes ingen begrensninger mot at eksproprianten tilbyr en høyere sum enn markedsverdien. Dette kan skje for å nå en minnelig løsning med eier, som igjen kan bidra til å minske ekspropriantens utgifter i saken. Minnelige løsninger forekommer ofte, og i den sammenheng blir forhandlingsrunden viktig.

    Dersom forhandlingene ikke fører noe sted, vil eksproprianten ikke være bundet til tilbudene fremsatt under forhandlingene, men kan kreve at kun markedsverdien erstattes.

    2.2.2 Bruksverdien

    Eiendommens bruksverdi er det økonomiske overskuddet som skapes ved en påregnelig utnyttelse av eiendommen. Bruksverdien utmåles etter en hypotetisk vurdering av hva eiendommen ville ha generert av overskudd dersom ekspropriasjonen ikke hadde skjedd.

    Hvilken løpende avkastningen utnyttelsen ville gitt avhenger av en sammensatt vurdering av de økonomiske forutsetningene til eiendommen.

    Bruksverdien legges ofte til grunn for erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon av jord- og skogbrukseiendom, fordi bruksverdien ofte vil være høyere enn det markedet er villig til å betale for slike eiendommer. Likevel er denne beregningsmetoden ikke forbeholdt landbrukseiendommer. Ved ekspropriasjon av bolig og næringseiendom er bruksverdimetoden ofte praktisk, for eksempel ved ekspropriasjon av leiekontrakter. Også ved andre og mer spesielle tilfeller som ekspropriasjon av bensinstasjonseiendommer, eller golfbaner kan bruksverdimetoden tenkes brukt.

    Også erstatning for ekspropriasjon av bruksrettigheter, som jakt- eller fallrettigheter, kan utmåles etter bruksverdien.

    2.2.2.1 Påregnelighetsvurderingen

    Hvilken utnyttelse som er påregnelig avhenger av eiendommens beskaffenhet, karakter og naturgitte egenskaper. Eksempelvis vil arrondering, bonitet og beliggenhet være faktorer som påvirker erstatningssummen ved ekspropriasjon av en jordbrukseiendom.

    Der bruksverdien skal benyttes for å fastsette erstatningssummens størrelse må det tas stilling til hvilken type utnyttelse som kan finnes sted på eiendommen, samt hvor lenge denne utnyttelsen vil kunne finne sted.

    Det er den høyeste verdien av de forskjellige påregnelige måtene å utnytte eiendommen på som skal legges til grunn for erstatningsutmålingen. Dermed kan det legges til grunn en annen bruksform enn den som utøves på det tidspunktet eiendommen blir ekspropriert.

    Eksempelvis kan det tenkes at det kan utskilles tomter fra en eiendom som til nå har vært en jordbrukseiendom. Da markedsprisen for boligtomter generelt sett er høyere enn for jordbrukseiendommer, vil endringen som regel føre til en høyere erstatningssum. Et annet eksempel er at boligeiendommen kan seksjoneres med det formål å bygge ytterligere boenheter på seksjonene. Dette kan være praktisk i boligområder som allerede er utviklede.

    Kommunens regulerings- og arealplan vil sette rammene for hvilken utnytting som er påregnelig. Er eiendommen regulert til friområde vil det i utgangspunktet ikke være påregnelig at eieren kan skille ut boligtomter fra eiendommen. Er det derimot påregnelig at en omregulering ville ha funnet sted kan erstatningen settes høyere. Det samme gjelder dersom det er påregnelig å få dispensasjon fra reguleringsplanen. I steder med høy grad av boligfortetting vil disse alternativene kunne føre til en høyere erstatning.

    Andre forhold som kan påvirke en påregnelig bruk er der bruken er konsesjonspliktig. I så fall må det vurderes hvorvidt det er påregnelig at eier ville fått en slik konsesjon. Det kan også tenkes at privatrettslige forhold begrenser utnyttelsen.

    Andre forhold som kan påvirke erstatningssummen i positiv retning er om det for eksempel kan tas ut tømmer, jord, grus, korn mv fra eiendommen.

    2.2.2.2 Neddiskontering og kapitaliseringsrente

    Erstatningen utbetales som et engangsbeløp. Dette vil være en fordel for eieren sammenlignet med en utbetaling over tid hvilket en faktisk utnyttelse av eiendommen vil innebære.

    Ved erstatningsutmålingen har eieren krav på eiendommens fulle verdi, men heller ikke mer. Dermed må man finne nåverdien av den avkastningen utnyttelsen av eiendommen gir over tid. Dette gjøres ved å neddiskontere den økonomiske verdien av den fremtidige utnyttelsen ved hjelp av en kapitaliseringsrente. En høyere kapitaliseringsrente medfører et lavere erstatningsbeløp.

    2.2.3 Gjenanskaffelsesverdien

    En tredje metode for å beregne erstatningsutbetalingen bygger på gjenanskaffelsesprinsippet. Ved anvendelsen av prinsippet utmåles erstatningen til den sum eieren ville ha måttet betale for å anskaffe en tilsvarende eiendom.

    Vilkårene er at eieren selv bruker eiendommen til bolig, fritidshus eller egen virksomhet, og at det er nødvendig å anvende denne metoden for at eieren ikke skal lide et økonomisk tap som følge av ekspropriasjonen.

    Begrunnelsen for metoden er at egenverdien av en bygning ofte ikke vil kunne erstattes på en annen måte enn å anskaffe en tilsvarende bygning. I et slikt tilfelle er det altså verdien av anskaffelsen av en ny eiendom, og ikke verdien av den eksproprierte eiendommen som blir utslagsgivende for erstatningsutmålingen.

    “Eieren” kan være den personen som har eiendomsretten til eiendommen, eller den som har bruksrett i den. De bruksretter som gir anledning til å benytte gjenervervsprinsippet må være knyttet til eiendommen som bolig, fritidseiendom eller anlegg til egen virksomhet.

    2.2.4 Utbetalingen

    Erstatningssummen utbetales som et engangsbeløp. Som regel skjer utbetalingen i sammenheng med at eksproprianten overtar eiendommen/rettighetene, men partene står fritt til å avtale andre løsninger.

    Går saken til skjønnsretten innebærer det ofte en lengre rettslig prosess med å få etablert erstatningsnivået. I slike tilfeller kan eksproprianten få en forhåndstiltredelse, og da vil utbetalingen skje i etterkant av overtagelsen når saken er ferdig behandlet. Det er ikke uvanlig at eksproprianten likevel utbetaler et foreløpig oppgjør i mellomtiden, for eksempel på 90% av det eksproprianten antar vil være det endelige oppgjørets størrelse. I tilfeller av forhåndstiltredelse vil eier også ha krav på renter fra overtagelsestidspunktet.

    2.2.5 Oppsummert

    Eieren kan kreve erstattet det høyeste av eiendommens markedsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi ved ekspropriasjon. Ulemper ekspropriasjonen medfører på gjenværende eiendom skal erstattes. Det skal gjøres fradrag i erstatningen for fordeler eieren får som følge av ekspropriasjonen. Det gis ikke erstatning for dekning av skattekrav som utløses ved ekspropriasjonen. På en annen side kan man ofte unngå å måtte skatte av ekspropriasjonssummen dersom erstatningssummen reinvesteres innen tre år.

  • 2.3 Andre rettigheter

    I ekspropriasjonssaker har eieren en rekke andre rettigheter ved siden av det å motta erstatning. Disse rettighetene omfatter blant annet rett til å få innsyn i sakens dokumenter, rett til å uttale seg om ekspropriasjonsvedtaket, rett til å få informasjon om vedtaket, og rett til å klage på vedtaket.

3. Gangen i en ekspropriasjonssak

Når eksproprianten har behov for en eiendom vil de kontakte og informere grunneier om behovet og hvilke virkemidler de har for å erverve eiendommen. I utgangspunktet finnes det tre forskjellige metoder eksproprianten kan benytte seg av.

For det første kan de inngå avtale med grunneier om å kjøpe eiendommen for en gitt sum. For det andre kan det inngås avtale med grunneier om at erstatningen skal fastsettes ved skjønn. For det tredje kan eiendommen erverves ved ekspropriasjon mot en erstatningssum fastsatt ved skjønn.

I en typisk ekspropriasjonssak holdes det informasjonsmøter i forkant av ekspropriasjonen. Disse vil opplyse om hva som skal eksproprieres og til hvilket formål. Deretter går eksproprianten inn i forhandlinger med grunneierne for å se om de kan komme til minnelige løsninger om erstatningsnivåene.

Dersom partene ikke når en minnelig løsning går saken for skjønnsretten. Skjønnsrettens avgjørelse kan ankes til overskjønnet. En eventuell ytterligere anke fremsettes Høyesterett.

  • 3.1 Avtale

    Dersom eksproprianten inngår en avtale med eieren blir saken løst før en ekspropriasjon finner sted. Fordelen med å inngå en avtale er at eieren unngår mye av belastningen en ekspropriasjonssak ofte medfører.

    I en slik avtale blir partene enige om tidspunktet da arbeidene skal igangsettes, og om hvilken sum som skal betales i erstatning. Eksproprianten vil være interessert i å betale det samme erstatningsnivået som skjønnsretten ville ha kommet til. Likevel er det alltid noe usikkert hva dette nivået vil ligge på, og da er det rom for å forhandle.

    Avtalen vil ha form som en alminnelig kjøpekontrakt, men forhandlingssituasjonen vil likevel være litt spesiell ettersom eksproprianten vil ha mulighet til å gjennomføre en tvungen avståelse dersom en kjøpsavtale ikke blir inngått.

    Forhandlingene finner ofte sted på grunneierens “arena”. Som regel vil dette være hjemme hos grunneier, hos hans representant, eller på nøytral grunn.

  • 3.2 Arbeidstillatelse og avtaleskjønn

    Det kan være at eier blir enig med eksproprianten om avståelsen av eiendommen, men uten å komme til enighet om erstatningsnivået. I et slikt tilfelle vil eksproprianten kunne sette i gang arbeidene på eiendommen til avtalt tid, mens utbetalingen av erstatningen lar vente på seg til skjønnsretten har fattet et avtaleskjønn.

  • 3.3 Ekspropriasjon

    Dersom eieren ikke kommer til en minnelig ordning med eksproprianten, vil det fattes vedtak om ekspropriasjon. I dette tilfellet vil erstatningen bli fastsatt ved ekspropriasjonsskjønn.

    Dersom grunneier er uenig i at vilkårene for ekspropriasjon er til stede vil dette prøves i en ekspropriasjonssak.

4. Vår kompetanse

Salomon-Johansen AS bistår både privatpersoner og næringsdrivende over hele landet i alle fasene av en ekspropriasjonssak. Erfaringen vår strekker seg fra ekspropriasjonssakens innledende fase til behandling for domstolene.

Vi kan bistå blant annet med avtaleutforming, forhandlinger, jordskifte, kartlegging, konsesjonskrav, kontraktsinngåelse, nærføringsulemper, overdragelse, private ekspropriasjoner, skjønnsprosesser, stripeavståelser, tvisteløsning, undersøkelser, verdsettelse og rådgivning i alle ledd. Videre bistår vi som prosessfullmektig i ekspropriasjonssaker som går videre til domstolene.

Ta kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende samtale.