• Byggesaker

  • Advokatfirmaet Salomon Johansen

Byggesaker

De fleste byggesaker er mot offentlige myndigheter, og da oftest mot kommunens plan- og bygningsmyndigheter. Det kan gjelde søknad i forbindelse med tiltak, som bruksendring av bolig, oppfylling av terreng og forstøtningsmurer, seksjonering eller dispensasjon fra reguleringsplan. Det er også naturlig å bruke advokat i forbindelse med klage på tiltak eller ved pålegg om riving eller endring.

Advokatfirmaet Salomon Johansen AS bistår i alle stadier.

Det er store forskjeller på byggesaksgebyrene i kommune Norge. Mange av gebyrene som innkreves er ikke rimelige og/eller lovlige. Dette medfører at det blir mange klagesaker på området.

Kommunen kan med hjemmel i plan- og bygningsloven § 33-1 gi forskrift om gebyr for bygg- og plansaker. Det er en forutsetning at gebyrene er i henhold til selvkost. Hva som ligger i det begrepet er det ulike vurderinger om, særlig når begrepet skal knyttes til den enkelte sak.  Domstolen, Kommunal- og moderniseringsdepartement og Sivilombudsmannen har flere uttalelser om begrepet, og det er ikke alltid de trekker i samme retning.

Enkelte kommuner har dessuten ingen bevisst vurdering av sine gebyrregulativer opp mot selvkostprinsippet. Disse kan derfor være ulovlige.

Selv om gebyrregulativet er lovlig, kan det likevel være forhold i en sak som gjør gebyret urimelig. Det kan for eksempel være at kommunen har hatt betydelig arbeidsbesparelser i saken, da de allerede har behandlet tilsvarende saker, såkalte "seriesaker". Hvis kommunen har gitt tillatelse til oppføring av en leilighetsblokk, som det skal settes opp ti helt like av i samme området, vil det kunne oppfattes urimelig å kreve samme gebyr i de siste sakene som i den første. Det har en forutsetning mot seg at kommunen bruker like lang tid på å behandle de neste leilighetsblokkene som den første.

De fleste kommuner har derfor en sikkerhetsventil i sine regulativ som skal fange opp åpenbart urimelige gebyrer. Vi har erfaring med at mange kommuner er svært tilbakeholden i å praktisere bestemmelsen.  Vi har også sett at enkelte kommuner ikke har en slik sikkerhetsventil i regulativet. I slike saker må man derfor søke om dispensasjon fra gebyret i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2, dersom kommunen ikke setter ned eller ettergir kravet på eget initiativ.

I mange saker om byggesaksgebyr kan det derfor være tjenlig å få bistand fra en erfaren advokat innen plan- og bygningsrett. Dersom du vinner fram i en klagesak mot kommunen kan du få dekket dine nødvendige advokatutgifter, se forvaltningsloven § 36.

Plan- og bygningsloven regulerer prosessen i en plan- og byggesak, samt den setter begrensninger på hva grunneieren kan iverksette på sin eiendom. Ønsker man å bygge mer enn det loven, forskrifter eller reguleringsplaner tillater, kan man søke om dispensasjon fra slike byggebegrensninger.

Det følger av plan- og bygningsloven § 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.

Vi har erfaring med at denne bestemmelsen både blir ulikt praktisert og forstått av kommuner, fylkesmenn og Sivilombudsmannen. Søknader om dispensasjon har blitt avslått av kommuner med begrunnelse om at fordelen med dispensasjonen kun er til fordel for søkeren og ikke for allmenheten, og derav må avslås. De mener søkerens byggeinteresse ikke er relevant.  Sivilombudsmannen har brukt uttrykk som at fordelen med dispensasjonen må medføre en objektiv fordel for eiendommen. Ett uttrykk som ikke er nevnt i plan- og bygningsloven eller forarbeidene til loven. Det foreligger videre flere forskjellige rundskriv om dispensasjonsbestemmelsen fra de ulike fylkesmannsembetene. Noen legger her mer vekt på allmenhetens interesser i dispensasjonsvurderingene enn andre.

Etter vår vurdering er enkelte av disse tolkningene i beste fall unyansert.

Plan- og bygningsloven § 1-1, lovens formål er å fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner. At en eier ønsker å bygge ut sin eiendom til beste for seg selv kan derfor ikke alene være en avslagsgrunn i en dispensasjonssøknad. Et byggeønske i strid med en byggebegrensning er nettopp forutsetningen for anvendelsen av dispensasjonsregelverket. Søkers byggeinteresse vil derfor alltid være relevant.

Man kan derfor ikke utlede at man må påvise en fordel for allmenheten for å kunne få innvilget en dispensasjon. Søkers interesse må avveies mot allmenhetens og naboenes interesser. Det kreves kvalifisert interesseovervekt av søkerens interesser for at dispensasjon kan gis.

Saker om dispensasjon kan være meget sammensatte. Det kan ende opp med at ett argument blir tungen på vektskålen for utfallet i saken. I slike saker kan det være en fordel å få bistand fra en erfaren advokat med oversikt over relevant forvaltningspraksis. Dersom du vinner fram i en klagesak mot kommunen kan du få dekket dine nødvendige advokatutgifter, se forvaltningsloven § 36

Det følger av plan- og bygningsloven § 32-1 at kommunen har en plikt til å forfølge ulovligheter. Dersom overtredelsen er av mindre betydning kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Det følger av bestemmelsen at en beslutning om ikke å forfølge en overtredelse av mindre betydning ikke er et enkeltvedtak, og følgelig ikke kan påklages til fylkesmannen etter reglene i forvaltningsloven. Dersom man er uenig i avgjørelsen kan man likevel oppfordre fylkesmannen å ta en lovlighetskontroll av avgjørelsen, jf. kommuneloven § 59.

Videre følger det av plan- og bygningsloven § 32-3 at bygningsmyndighetene skal gi pålegg om stans og retting av ulovlig forhold, for eksempel et ulovlig oppført bygg. Det vil si at dersom kommunen ikke følger opp en henvendelse om ulovlig forhold, kan man be fylkesmannen eller kommunal- og moderniseringsdepartementet om å pålegge stans og retting. Dette kan være aktuelt da enkelte kommuner ikke har tilstrekkelige ressurser til å følge opp ulovligheter på en tilfredsstillende måte.

Det gjelder ingen foreldelsesregler på ulovlige forhold etter plan- og bygningsloven. Det hjelper ikke om bygget ble oppført ulovlig for 100 år siden, det er like fullt ulovlig.

Den vanlige gangen i ulovlighetssaker er at kommunen ber eieren av bygget om å sende inn søknad for å se om den kan bli godkjent. Det er dagens lov og reguleringsplaner som skal legges til grunn, ikke det regelverket som forelå da bygget ble reist. Kommunen kan også pålegge eieren av bygget å innlevere en søknad om rammetillatelse. I ulovlighetssaker vil det ofte være snakk om å søke dispensasjon fra bestemmelser om utnyttelsesgrad, høyder og avstand til nabogrenser.

Dersom bygget ikke blir godkjent av kommunen kan de pålegge riving, jf. plan- og bygningsloven § 32-3.

Bygningsmyndigheten kan fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført pålegget, det følger av plan- og bygningsloven § 32-5.

Opprettelse av eiendom er søknadspliktig i henhold til plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-1 bokstav m. Med opprettelse av eiendom menes opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, samt opprettelse av ny festegrunn for mer enn 10 år.

En grunneiendom er en ny matrikkelenhet. Det vil si fast eiendom som er tildelt eget gårdsnummer og bruksnummer.

En anleggseiendom er bygning, konstruksjon eller avgrenset volum som kan utbygges, og som strekker seg ut over eller inn under en eiendom i et annet plan, f.eks. en bygning på lokk over en gate eller en lagerhall i fjell. Fast anlegg på eierløs sjøgrunn eller i eierløs undergrunn kan også opprettes som anleggseiendom. En anleggseiendom kan opprettes som egen matrikkelenhet. Poenget med anleggseiendom er at man kan operere med ulike eiere på forskjellige plan, over og under bakken, at hver enkelt eiendom kan omsettes hver for seg.

Det som karakteriserer jordsameiene, og skiller dem fra andre sameieformer, er at andelene inngår i «andre» eiendommer. Sameieandelen og den «andre» eiendommen kan bare overdras og pantsettes som en samlet enhet.

Festegrunn er en del av en grunneiendom eller jordsameie som noen har festerett (leierett) til eller som kan festes bort, eller som noen har en tilsvarende eksklusiv og langvarig bruksrett til. Festegrunn kan opprettes som egen matrikkelenhet.

Gjelder opprettelsen av ny eiendom en fradeling av landbruksareal, skal saken også behandles etter jordloven § 12 (omdisponering av dyrka jord).

Det er lov om eiendomsregistrering (matrikkelloven) av 17.06.05 og matrikkelforskriften som regulerer saksbehandlingen fra det tidspunkt tillatelse til opprettelse av ny eiendom foreligger. Iverksettelse av tillatelsen skjer gjennom oppmåling og registrering. Dette kan først skje når bygningsmyndighetens tillatelse etter plan- og bygningsloven § 20-1 foreligger, se matrikkelloven § 10.

Hverken plan- og bygningsloven eller matrikkelloven krever at søknad om deling med påfølgende rekvisisjon av oppmåling og registrering fremmes av godkjent søker med ansvarsrett.

Med endring av eiendom menes endring av eiendomsgrenser gjennom såkalt arealoverføring. Det er gitt nærmere regler om arealoverføring i matrikkelloven § 15 og matrikkelforskriften § 33. Grensejustering etter matrikkelloven § 16 faller utenom oppregningen i plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav m, og omfattes derfor ikke av søknadsplikten.

Formålet med søknadsplikten er for det første å gi bygningsmyndighetene anledning til å kontrollere at den omsøkte deling ikke kommer i strid med de materielle bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Videre skal bygningsmyndighetene se til at det ikke dannes tomter som er uegnet for bebyggelse ut fra sin størrelse, form eller plassering, se pbl. § 26-1 annet punktum. De materielle reglene i § 26-1 omfatter også grensejustering. Her er det i følge matrikkelloven § 16 første ledd oppmålingsmyndighetene som foretar kontrollen med justeringen.

Gangen i en opprettelse av ny eiendom er slik:

Kommunene behandler søknaden etter plan- og bygningsloven, og som regel er det regionskontoret for landbruk som behandler saker etter jordloven (landbrukseiendommer). Til sist er det kommunen igjen som utfører oppmålingsforretning etter matrikkeloven.

Seksjonering:

Et alternativ til fradeling vil være opprettelse av eierseksjoner. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en eller flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen.

Etablering av eierseksjoner faller ikke inn under plan- og bygningslovens regelverk. Det er eierseksjonsloven som har nærmere bestemmelser om opprettelsen og nærmere bestemmelser om seksjonssammeiernes innbyrdes rettigheter og plikter. Også eierseksjoner utgjør en matrikkelenhet etter matrikkelovens § 5. Matrikkelføring og tinglysning reguleres av matrikkeloven og tinglysningsloven.

Reseksjonering: Hvis sameierne i et eierseksjonssameie ønsker å endre fordelingen av areal eller gjøre andre bruksendringer i eiendommen etter at eiendommen er seksjonert kan de reseksjonere. Reseksjonering er aktuelt for eksempel hvis to leiligheter skal slås sammen, eller et kontorlokale skal gjøres om til en leilighet, eller ved omfordeling av parkeringsplasser, boder og lignende.

Man må være oppmerksom på at det kan påløpe dokumentavgift ved reseksjonering dersom sameierbrøkene endres.

Ta kontakt med oss om du lurer på noe.