• Ekspropriasjon

  • Advokatfirmaet Salomon Johansen AS

Ekspropriasjon

 

Vi bistår i ekspropriasjonssaker over hele landet, både i store og små saker. Ekspropriasjon (tvungen avståelse av grunn og/eller rettigheter) skjer gjerne i forbindelse med utbygging av vei, jernbane, gang- og sykkelvei, boligområder, skoler og andre offentlige tiltak. Private kan også ekspropriere adkomst og vei i visse tilfeller.
Mange av sakene våre gjelder bolig- fritids- og næringseiendommer, men vi har også kompetanse innen ekspropriasjon av landbrukseiendommer. Ekspropriasjon kan også gjelde rettigheter som er fastsatt i kontrakter eller rettigheter i fast eiendom, f.eks. festerett, leierett, veirett, borett o.l.

I ekspropriasjonssaker vil grunneier som regel ha krav på å få dekket alle utgifter til juridisk og teknisk bistand.
Vår bistand omfatter bl.a.

Generell rådgivning og informasjon til de som rammes av ekspropriasjon

Vurdere grunnlag og hjemmel for ekspropriasjon

Forhandle med utbygger om minnelige løsninger

Utarbeide og fremme krav om erstatning

Gjennomgang og bistand i forbindelse med kontrakter, varsler og vedtak

Uttalelse og klage på vedtak om ekspropriasjon

Uttalelse og klage på vedtak om forhåndstiltredelse og forskudd

Bistand og rådgivning ved gjenanskaffelse av bolig og fritidseiendom

Bistand i skjønnsretten

Ta kontakt for en uforpliktende samtale eller send en henvendelse til oss her, så tar vi kontakt.

Hva ekspropriasjon er

 

“Ekspropriasjon” vil si at eieren tvinges til å oppgi eierskapet sitt til eiendommen, mot å få erstattet eiendommens verdi. Ekspropriasjonen kan gjelde hele eller deler av eiendommen, og det kan eksproprieres til mange forskjellige formål

Eksempelvis kan en bolig måtte eksproprieres i forbindelse med bygging av en vei, eller et jordbruk i forbindelse med bygging av en ny jernbane. Bruksrett til en vei kan eksproprieres i sammenheng med at det skal bygges ny skole. Vassdrag kan eksproprieres, og areal til legging av rør kan eksproprieres uten at det nødvendigvis påvirker arealet over bakken.

Ekspropriasjon skiller seg fra en salgsavtale ved at ekspropriasjonen gjennomføres ved tvang. Den skiller seg også fra konfiskering ved at ekspropriasjonen gir eieren rett til erstatning.

 

Grunnen til at det eksproprieres

 

Ekspropriasjon skjer til fordel for utviklingen av samfunnet, og dermed kan det eksproprieres til en rekke formål. De konkrete formålene det kan eksproprieres til finnes spredt rundt i lovverket, men vanlige formål er bygging av vei, jernbane, fortau, skoler, sykehus, vannledninger, elektrisitetsnett, mv.

 

Hvem som kan ekspropriere

Både staten og kommunene kan ekspropriere. Det vil i noen tilfeller også være mulig for private aktører å ekspropriere. Det kan også være muligheter for privatpersoner å søke kommunen om de kan ekspropriere. Private eiendomsutviklere vil fra tid til annen kunne dra nytte av denne muligheten.

Hvilke rettigheter eieren har

 

Eieren har en rekke rettigheter ved ekspropriasjon, og blant de viktigste er retten til å få dekket de nødvendige advokatutgiftene eieren har i sammenheng med ekspropriasjonsvedtaket, og rett til full erstatning for eiendommens verdi.

Andre rettigheter er for eksempel rett til innsyn i saksdokumenter, rett til å fremlegge sitt syn på saken, og rett til å skattefritt reinvestere ekspropriasjonssummen innen en viss tid.

Eiendommens verdi fastsettes ved bruk av én eller flere beregningsmetoder. De forskjellige beregningsmetodene er eiendommens markedsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi.

Gangen i en ekspropriasjonssak

 

Når eksproprianten har behov for en eiendom vil de kontakte og informere grunneier om behovet og hvilke virkemidler de har for å erverve eiendommen. I utgangspunktet finnes det tre forskjellige metoder eksproprianten kan benytte seg av.

For det første kan de inngå avtale med grunneier om å kjøpe eiendommen for en gitt sum. For det andre kan det inngås avtale med grunneier om at erstatningen skal fastsettes ved skjønn. For det tredje kan eiendommen erverves ved ekspropriasjon mot en erstatningssum fastsatt ved skjønn.

I en typisk ekspropriasjonssak holdes det informasjonsmøter i forkant av ekspropriasjonen. Disse vil opplyse om hva som skal eksproprieres og til hvilket formål. Deretter går eksproprianten inn i forhandlinger med grunneierne for å se om de kan komme til minnelige løsninger om erstatningsnivåene.

Dersom partene ikke når en minnelig løsning går saken for skjønnsretten. Skjønnsrettens avgjørelse kan ankes til overskjønnet. En eventuell ytterligere anke fremsettes Høyesterett.

 

Avtale

 

Dersom eksproprianten inngår en avtale med eieren blir saken løst før en ekspropriasjon finner sted. Fordelen med å inngå en avtale er at eieren unngår mye av belastningen en ekspropriasjonssak ofte medfører.

I en slik avtale blir partene enige om tidspunktet da arbeidene skal igangsettes, og om hvilken sum som skal betales i erstatning. Eksproprianten vil være interessert i å betale det samme erstatningsnivået som skjønnsretten ville ha kommet til. Likevel er det alltid noe usikkert hva dette nivået vil ligge på, og da er det rom for å forhandle.

Avtalen vil ha form som en alminnelig kjøpekontrakt, men forhandlingssituasjonen vil likevel være litt spesiell ettersom eksproprianten vil ha mulighet til å gjennomføre en tvungen avståelse dersom en kjøpsavtale ikke blir inngått.

Forhandlingene finner ofte sted på grunneierens “arena”. Som regel vil dette være hjemme hos grunneier, hos hans representant, eller på nøytral grunn.

 

Arbeidstillatelse og avtaleskjønn

 

Det kan være at eier blir enig med eksproprianten om avståelsen av eiendommen, men uten å komme til enighet om erstatningsnivået. I et slikt tilfelle vil eksproprianten kunne sette i gang arbeidene på eiendommen til avtalt tid, mens utbetalingen av erstatningen lar vente på seg til skjønnsretten har fattet et avtaleskjønn.

 

Ekspropriasjon

 

Dersom eieren ikke kommer til en minnelig ordning med eksproprianten, vil det fattes vedtak om ekspropriasjon. I dette tilfellet vil erstatningen bli fastsatt ved ekspropriasjonsskjønn.

Dersom grunneier er uenig i at vilkårene for ekspropriasjon er til stede vil dette prøves i en ekspropriasjonssak.

Vår kompetanse

 

Salomon-Johansen AS bistår både privatpersoner og næringsdrivende over hele landet i alle fasene av en ekspropriasjonssak. Erfaringen vår strekker seg fra ekspropriasjonssakens innledende fase til behandling for domstolene.

Vi kan bistå blant annet med avtaleutforming, forhandlinger, jordskifte, kartlegging, konsesjonskrav, kontraktsinngåelse, nærføringsulemper, overdragelse, private ekspropriasjoner, skjønnsprosesser, stripeavståelser, tvisteløsning, undersøkelser, verdsettelse og rådgivning i alle ledd. Videre bistår vi som prosessfullmektig i ekspropriasjonssaker som går videre til domstolene.

Kontaktpersoner

Odd Kristian Johansen
Vidar Storvik
Trond Kiserud
Jørn-Tomas Einstabland
Leif Erlend Johannessen