• Servitutter

  • Advokatfirmaet Salomon & Johansen

Sletting av servitutter

 

En servitutt (latin: servitus = slaveri, avhengig stilling) er en rettighet på en grunneiendom som begrenser grunneierens bruk av eiendommen. Servitutten kan være tidsbegrenset eller evigvarende. En servitutt blir ofte omtalt som en heftelse på den eiendom den hviler.

En servitutt er derfor en rett til begrenset bruk av en annens eiendom, eller til å hindre en bestemt bruk, noe som kalles negativ servitutt.  Eksempel på servitutter er veiretter, boretter, rett til å ha vann- og kloakkledning over naboens grunn, fiskeretter, salgsforbud (urådighet), dele- og byggeforbud (herunder strøksservitutter: for eksempel kun tillatt å bygge en villa på eiendommen, ikke tillatt med blokkbebyggelse).

Hvilke type rettigheter og avtaler som kan tinglyses er regulert i tinglysingsloven § 12.

Servitutter etableres som hovedregel ved at det inngås en avtale (skriftlig eller muntlig) mellom partene som berøres. Servitutter kan også være basert på hevd.

Servitutten sikres rettsvern ved at den tinglyses på den eiendom den hviler. Det er en forutsetning for dette at avtalen hefter i en eiendom, og den må gjelde både for nåværende og fremtidige eiere av eiendommen. Personlige avtaler som ikke hefter i en eiendom, og kun forplikter avtalepartene kan ikke tinglyses.

Servitutter kan slettes, også omtalt som avskipning. Vilkåret er at servitutten må være klart mer til skade enn til gagn. Det må fattes ekspropriasjonsvedtak for deretter å fastsette et skjønn (verdien av servitutten). Dersom det er en strøksservitutt som ønskes avskipt, må utbygger dekke nødvendige kostnader til juridisk og sakkyndig bistand for de berørte grunneierne.

I henhold til servituttloven § 17 kan man bli økonomisk ansvarlig dersom man krenker servitutten:

Rt-2011-228: En utbygger hadde oppført et leilighetskompleks på en tomt som var underlagt en negativ servitutt om villamessig bebyggelse og saken gjaldt om en nabo kunne kreve kompensasjon for bruddet på strøksservitutten. Høyesterett kom til at villaklausulen hadde både et økonomisk og et ikke-økonomisk formål og at servituttloven § 17 annet ledd derfor kom til anvendelse. Retten la vekt på at utbygger ikke hadde benyttet seg av muligheten for å moderere eller fjerne servitutten og hadde en betydelig gevinst på prosjektet og satte derfor erstatningen til 1,5 millioner kroner.